当事人：原告杨某，被告李某，被告关某。

    案情介绍：李某有一套75平方米砖瓦结构住房，由于李某在外地工作，此房一直未居住，2007年李某因需要资金，将此房以20000元价格卖给杨某，双方签订了房屋买卖协议一份，杨某当时交付了50%房款10000元，李某出具了收条一张，收条上注明此款系预付房款，并在合同中约定三个月李某再回来后将剩余房款交齐，并办理房屋过户手续。合同中未约定违约责任。二个月后李某从朋友处得知其房屋所在位置马上要进行拆迁，觉得此房当时卖给杨某的价格太低，于是偷偷从外地回来后将房屋以高于杨某10000元的价格卖给了关某，关某于当日交齐了所有房款，并到房屋管理部门办理了房屋过户手续，三日后关某搬进房屋进行装修，后被杨某得知，向李某主张要求继续履行合同，主张对此房屋的所有权，李某不同意，只同意返还已交付的房款。于是杨某以侵权为由将李某、关某告上了法庭。

    审判情况：本庭受理此案后，进行了审理，本案的焦点问题就是李某的房屋到底该归谁，谁具有该房屋的所有权。经审理查明，原告李某与被告杨某之间签订的合同中对10000元已交付的房款只是作为房屋总价款的预付款，并未有定金的约定，双方也未对违约责任进行约定。而关某也并不知道杨某与李某间的房屋买卖行为，关某与李某之间买卖房屋的行为是合法有效的，双方并不存在恶意串通的行为，关某做为善意取得第三人，不应是本案的被告，其没有侵犯原告杨某的任何权利，由于杨某并没有进行房屋产权变更登记,故其对该诉争房屋并没有取得物权,而只是与李某之间产生了债权的法律关系,如果关某侵权,也只能是存在一种情况，即关某在主观上存在故意，明知他人债权的存在,而故意造成债权不能实现,与李某恶意串通，侵害了第三者杨某的利益而至合同无效，而其也只是侵害了杨某的债权,本案中，关某并不知道李某与杨某签订合同在先,所以不存在侵害债权的故意,不承担任何责任。原告杨某与被告李某签订的房屋买卖合同由于双方未办理房屋过户手续，未进行公示，而未发生所有权的转移，但合同是双方真实意思的表示，是合法有效的，只是李某在履行合同的过程中，出现了违约的行为，没有将合同完全正当地履行完，如果没有第三人关某的出现，原告应该承担继续履行的义务，但由于此房屋已卖给关某，而且双方办理了房屋过户手续，房屋现所有权人是关某，导致李某无法继续履行合同，只能赔偿原告杨某的损失。承担违约责任，但原告杨某与被告李某之间对违约责任并未进行约定，对已交付的10000元房款，也未约定是定金，原告杨某也未提供某受其他损失的证据，所以法院判定被告李某只返还原告已交付的房款10000元，并支付其占有期间的合理利息。

    裁判要旨：李某与杨某签订的合同合法有效，李某由于将房屋又卖给了关某,并进行了房屋产权变更登记,所以导致其不能继续履行合同，李某应对杨某承担无法履行合同的违约责任。本案中关某并不知道李某与杨某签订合同在先，所以不存在侵害债权的故意，不构成侵害债权的行为。依据《合同法》第一百零七条、《物权法》第九条、第十四条、第十五条之规定，判决被告李某返还杨某已交付的房屋预付款10000元，并承担其占有期间的利息236元；关某不承担责任。

    法律分析：一物二卖是民法中讨论很多的问题，也是一个经常出现的问题。我们分析这样的案件往往都涉及到三方当事人，一个是严格按法律规定的程序进行了所有权转移登记的买主，另一个是交付了部分或全部房款，但未进行产权变更登记的买主，还有一个就是原房屋的所有人也就是卖方。在这里面究竟谁是侵权人？谁又是受害者？侵权人侵犯的又是受害者的什么权利？李某与杨某的合同签订与履行都在关某之前，是不是法律就应该保护杨某的权利呢？

    根据我国法律规定，不动产以登记作为公示方法，只有进行了登记，才能产生所有权转移的法律效力。这些规定体现在法律上主要有：《城市房地产管理法》第五十九条，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。《物权法》第十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第十八条，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。第十九条，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 第二十一条，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。《土地管理法》第十条，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

    本案中，存在着两个依法成立、合法有效的合同，一是李某与杨某签订的房屋买卖合同，这个合同是在原告李某与被告杨某之间产生的一种具有债权效力的合同，虽然双方买卖的标的物是不动产房屋，但由于双方未到有关部门进行登记，未对社会进行公示，所以不产生物权变动的效力，在双方当事人之间只是存在着债权，如果一方可以继续履行合同,就要承担继续履行的义务,但如果一方无法再履行，只能承担的是违约责任。再一个合同就是李某与关某签订的房屋买卖合同，这份合同由于双方已履行完毕，且进行了产权过户，所以是一个物权变动的合同，在双方当事人之间产生了一个物权转移的效力，如果一方当事人不履行，就构成了侵权的行为，承担的是侵权责任。李某与房屋的第二个买主关某之间的买卖合同是依法成立且合法有效的，在办理登记手续之前，关某与杨某一样都是李某的债权人。两个债权的效力并不因为发生的先后而有所区别。关某与李某办理完房屋过户手续之后，取得了房屋的所有权，根据物权优于债权的原理，杨某不能以其债权发生在先而否认杨某的所有权，关某的所有权不容侵害。

    一点建议：在本案中原告杨某由于房屋买卖后未及时地用法律来保护自己的权利，所以受到了一定的损失，这也是现实生活中常见的情况，笔者提醒买卖双方以下几点注意义务，，首先，在签订合同时必须要对违约责任作出明确的约定，最好是先交一部分定金，或明确条款约定违约责任，当事人应充分运用法律知识来避免自己的损失。如果没有约定又不能证明自己的具体损失，那只能象本案这样，原告杨某得到的只能是银行利息这一点点的补偿。第二、要对新出现的法律条文及时运用。像本案中的情况杨某并不是没有任何法律措施保障的，因为在物权法新增加了这方面的规定，《物权法》第二十条中规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。如果杨某在与李某签订完房屋买卖协议后能到房屋管理部门进行一下预告登记，那么也就不会出现李某再将房屋卖给关某的情况。

    现实生活中，房屋是一个人得以生存的重要生活资料，所以在进行交易时一定要学会如何保护自己，使自己的权利不受他人的侵犯。