根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五、二百二十七条的规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行，理由不成立的，裁定驳回。下面，通过一起案外人以离婚协议约定的不动产归其所有为由提出执行异议，请求中止对案涉房产执行的案件，来解答一些执行异议审查过程中的常见问题。

    案情简介

    一、王某甲与王某乙原系夫妻，双方于2015年9月19日办理了离婚登记手续，《离婚协议书》约定：“房产归女方（王某乙方）所有”。房屋所有权证登记在王某甲名下。王某乙因想把该房产留给其子女，故没有办理过户登记手续。

    二、2017年10月12日王某甲向王某丙借款，王某甲出具了借条，后经本院民事判决书确认，王某甲应偿还王某丙借款及利息。

    三、本院在执行申请执行人以上借款纠纷一案时，于2019年1月30日将登记在王某甲名下房产予以查封。案外人王某乙对查封案涉房产提出执行异议，被驳回。

    问题一

    离婚协议的性质是什么，能否直接变动不动产物权。

    离婚协议的性质属于合同，并非是法定的能够引起物权变动的法律文书，不能直接变动不动产物权。

    问题二

    离婚协议排除法院强制执行应满足什么条件，案外人的请求能否予以支持。

    根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。离婚协议实质也属于合同,可以比照该规定适用：（1）王某甲与王某乙离婚协议是在法院查封前就签订生效的，以证明双方没有利用离婚协议逃避债务的故意；（2）离婚后王某乙已实际占有不动产；（3）离婚后王某乙有客观原因未办理登记。本案中，虽然案外人提交的离婚协议生效在先，王某甲与王某丙之间债权债务关系的形成及法院的查封在后，但案外人称想把案涉房产留给其子女，所以没有办理过户手续，属于案外人自身原因所造成。该理由不属于上述第二十八条第四项，能够排除执行的法定情形，故对案外人所提异议本院不予支持。

    问题三

    案外人执行异议被驳回后的救济途径。

    案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

    问题四

    执行异议与执行异议之诉的不同。

    在对执行异议是否成立的判断标准上，执行异议审查一般仅对执行异议进行外观上的审查，并不从实体上判断异议人是否具有实体法上的权利。但执行异议之诉则不同，本案中需要对提出执行异议之诉的原告是否享有实体上的足以排除强制执行的权利进行严格审查。

    结束语

    不动产转让时，务必及时办理变更登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可看出，我国采取的是登记生效主义，不及时办理变更登记很多情况下会产生不必要的纠纷，还可能导致财产损失。