与新房相比，二手房省心、省事。但也有不少人在犹豫，毕竟二手房的风险比较大。

    为了尽量避免风险的出现，尚法君特别给大家准备了这份买二手房的必备小常识，请大家收好咯！

    不动产权证上登记有多个权利人时，表明房屋存在共有关系（包括按份共有和共同共有）。为避免合同后续履行产生纠纷，进行交易时，购房人应尽可能要求所有的登记权利人均在买卖合同上签字。如权利人中有未成年人，则应由法定代理人代为签字。

    在共同共有的情况下，购房者应了解已故权利人是否对房屋留有遗嘱或者法定继承人情况，必定要确保所有继承人均能到场签字才可与其他权利人签约交易，否则继承人将来极有可能以未签约而拒绝履行合同。

    此外，不动产权证上仅登记为一人所有时，购房人在签订买卖合同时，应注意详尽了解出售人的家庭情况，查看出售人户口本上所载的婚姻状况。如果已婚，要让其配偶出示知情同意书或直接作为卖方在买卖合同上签字。若卖方有意隐瞒婚姻状况，则更要警惕。

    在二手房买卖合同履行过程中，一般来说，房屋买卖合同签订及履行耗时较长，其间可能出现的问题较多，有时会有交易房屋存在抵押的情况，买卖双方应当小心防范因房屋存在抵押给交易造成的障碍。“抵押房”若要进行交易，首先要涤除抵押，否则将直接影响合同的后续履行。

    因法律规定在房屋上设立抵押的，抵押权自抵押登记时设立。购房者要详细了解所购房屋的产权登记及权利限制情况，应要求卖房人提供房地产权证、不动产权证及他项权证以供核验。

    有房屋中介公司提供居间服务的情况下，应要求中介公司自房地产交易中心系统中调取的不动产登记簿。

    不少二手房在出售时处于出租状态，这使得买房人可能面临无法入住的尴尬局面。为避免以后交房发生纠纷，买房人在购房前应当实地查看，了解交易房屋的实际使用情况。有租客的情况下，应当认真核查卖房人提供的租赁合同。对于带租约的房屋，因法律有“买卖不破租赁”的规定，即新的权利人将承继原租赁合同中出租人的权利义务，故购房人须在知悉租赁期限并能接受延后入住的基础上再决定是否购买。

    购房时要认真核查租赁合同期限、主体等信息，要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。

    购买法拍房，最重要的是详细阅读竞买须知，了解产权人、抵押及查封等信息。竞买须知同时会载明户口、租约、实际使用人情况，以及是否欠付物业、水电费用，过户税费如何承担，能否申请银行贷款、保证金及尾款如何支付，法院是否负责清场等等。

    总之，拍卖房情况复杂，买房人一定要在了解前述情况后再决定是否参与竞拍，否则竞拍成功后反悔的，除保证金被没收外，还需补交重新拍卖的差价。

    二手房买卖中的法律问题很多，不同的房产类型、交易方式，都可能产生很多个案化的法律风险。通过总结，我们也发现这些不同类型的“风险房”，适用一些共同的风险防范措施。

    一

    准确掌握房产信息

    在房屋购买前，除了查看房屋的基本信息，更要认真审查房屋的法律信息，一般分三步：

    1

    看房产证及不动产登记簿

    看房产证是不是原件，房屋产权为独有还是共有，所载产权人与出售人是否一致，是否存在权利限制情况。

    2

    看户口本

    看出售人的户口本，看户主的婚姻状况，户籍所在地是否为房屋所在地。

    3

    看房子

    看房子里的实际居住情况，是卖房人自住还是出租中，如果出租中，还需要看租赁合同，去物业等部门询问是否存在欠费情况等。

    除了以上三步，还可以要求出售人配合到房管部门、派出所户籍部门查询屋登记情况、户籍情况等。2020年，新修订的《民法典》新增“居住权”，此后房子将出现“所有权”和“居住权”的分离。这使得购房者在买房时不仅要查询房屋权属、租赁情况、司法查封或者抵押情况，还要查询房屋居住权登记情况。

    二

    妥善签订购房合同

    1

    交易流程

    交易流程要简明扼要，没有歧义。房屋交易过程复杂，涉及付款、贷款、过户、腾房等，要约定明确，安排合理。

    2

    时间节点

    视实际情况对交易过程中的各个环节进行合理规划，对时间节点，比如房款支付时间、办理上市、办理贷款、过户、腾房的时间等要明确约定，并在合同上清楚体现，避免推诿扯皮。

    3

    违约责任

    没有违约责任就没有履行保障，要尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等。防止责任不清，发生纠纷时无法维护自身合法权益。

    三

    注意证据固定留存

    房屋买卖因涉及诸多环节，耗时少则数月，多则数年。碰上纠纷，留存和出示有效证据至关重要，购房者应当注意：

    在交易的各个环节中，留存相关文件及证据，比如对收发房款的转账记录、短信记录、微信记录、往来函件。

    在实际履行过程中，对于双方达成的新的约定，要及时作为补充协议附在买卖合同之后，将口头合意落到纸面上，以防无法查实。

    在卖方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时，要保留沟通证据，必要时可以诉至法院。